SI VOUS AVEZ AIME LE DERNIER KRACH BOURSIER, VOUS ADOREREZ CELUI DE L’IMMOBILIER (actuellement sur vos écrans).

09 octobre 2005

EDITORIAL

Bienvenue sur mon site !

Que vous soyez tombé ici par hasard ou que l’on vous ai recommandé ce site, vous vous interrogez aujourd’hui sur l’opportunité d’acheter votre résidence principale, voire de réaliser un investissement locatif.

En effet, depuis plusieurs années les prix de l’immobilier flambent et vous êtes persuadés qu’il faut acheter maintenant avant « qu’il ne soit trop tard » ou qu’il est encore temps de prendre en marche « le train de la hausse des prix».

Peut-être, vous regrettez même de ne pas avoir acheté à la fin des années 1990 quand les prix étaient encore abordables et que l’immobilier était considéré comme ringard.

Vos amis ou parents, propriétaires récents ou de longue date, ne cessent de vous dire que vous auriez du acheter «avant » et qu’il est urgent de se décider avant que vous ne puissiez plus rien acheter en raison de la hausse continue à deux chiffres des prix de l’immobilier, d’une année sur l’autre.

Vous êtes désormais persuadé que les prix de l’immobilier ne baisseront jamais car « la demande de logements est structurellement supérieure à l’offre » et qu’ils  continueront à augmenter comme « ils l’ont toujours fait dans le passé ». Pour réaliser votre rêve d’accession à la propriété, vous êtes d’ailleurs disposés à faire des concessions sur la surface, l’emplacement ou l’éloignement du bien convoité.

Jusqu’ici, tout va bien, vous êtes dans l’état d’esprit actuel de 90% de la population, et vous vous imaginez être tombé sur un site qui vous donnera des conseils et astuces utiles pour acheter dans les meilleures conditions.

Si telles sont vos attentes, je vous conseille plutôt de quitter immédiatement mon site et d’aller visiter le pays où l’immobilier est toujours merveilleux, sur le site de la Fédération des Agents Immobiliers : http://www.fnaim.fr/.

Par contre, si vous êtes capables de remettre en question vos idées reçues sur l’immobilier, ce site vous donnera alors certainement envie de vous informer sur le marché de l’immobilier avant d’envisager un d’achat.

Pourquoi avoir réalisé ce site ?

Tout d’abord, je précise que je ne suis qu’un particulier lambda et que je ne suis donc pas un spécialiste ou un professionnel de l’immobilier.

« Un spécialiste, c’est quelqu’un qui sait tout sur quelque chose, et rien sur tout le reste »

Ambrose Bierce

Pour comprendre l’origine de ce site, il convient donc que je vous fasse d’abord part de ma propre expérience passée.

Début 2003, après avoir quitté la région parisienne pour emménager à Lyon, je décidais avec mon épouse de débuter mes recherches pour y acquérir un appartement (3-4 pièces). Avec un apport important (merci Papa/Maman), des revenus corrects, nous débutions alors nos recherches la fleur au fusil….

Avec des taux d’intérêt aussi bas et notre apport personnel, il était pour nous acquis qu’il était stupide de continuer à jeter l’argent par les fenêtre en payant un loyer, d’autant que les médias étaient unanimes sur l’opportunité qu’il y avait à acheter son logement en raison des taux bas.

D’ailleurs, tous mes collègues de bureau, même sans aucun apport avaient déjà pu acheter ou étaient sur le point de le faire. Ceux qui avaient acheté quelques années auparavant et revendaient pour déménager racontaient tous avoir réalisé des plus-values mirifiques à la revente de +80% à +120% !

Nous commençâmes donc urgemment nos visites avec l’objectif ferme d’acheter rapidement. Les prix sur Lyon étaient certes élevés, mais venant de la région parisienne, ils étaient  comparativement pour nous encore assez bon marché.

La désillusion arriva assez vite.

Avec notre budget et un emprunt ne dépassant pas 15 ans, nous n’avons pu visité que des biens mal fichus (« atypique » dans le jargon des agences) ou mal situés (voie de chemin de fer sous la fenêtre !). Mais bon, pour devenir propriétaire, il nous fallait bien faire quelques concessions !

Au fil de nos visites, plusieurs éléments commencèrent à me mettre la puce à l’oreille :

-     plus nous visitions des biens médiocres et chers, moins nous devenions exigeants sur nos critères initiaux. (Ainsi, notre dernier bien visité sur lequel nous avons fait une proposition d’achat fut d’anciens bureaux à convertir en logement d’habitation !!)

-      il n’était pas envisageable de négocier un seul euro sur le prix de vente annoncé, au contraire il fallait s’attendre à surenchérir sur le prix car d’autres acheteurs étaient disposés à s’endetter sur des durées beaucoup plus longues que nous.

-     les agences nous priaient de nous décider vite car les taux d’intérêt été sensés prochainement augmenter à la rentrée 2003, et les prix continuer à augmenter : «acheter aujourd’hui c’était s’épargner la hausse de demain » ;

-      toutes les conversations entres amis ou à la machine à café tournaient toujours autour du sujet de l’immobilier, chacun racontant les «fabuleuses» plus-values réalisées par les un ou les autres…. Ceux qui avaient acheté 6 mois auparavant expliquaient que leurs appartements valaient déjà 15% de plus. Une collègue de bureau s’improvisa même marchand de bien, en achetant et en revendant de suite avec plus-value un appartement !

-      les agences immobilières poussaient dans ma rue comme des champignons :

En juin 2003, ce contexte euphorique me fit soudainement  penser aux années 1998-2000 lorsque j’achetais pour la première fois des actions, juste avant le krach boursier qui a débuté en mars 2000 et, qui en 2003, aboutira à des baisses de près de 80% sur le cours des valeurs technologiques ! Les similitudes avec cette folle période spéculative de la fin des années 1990 étaient effectivement troublantes, car déjà à l’époque :

-       les médias étaient unanimes pour conseiller l’achat d’actions (la presse expliquait alors qu’il fallait s’attendre à «un CAC40 à 10 000 points en 2005», que « la bourse était sur le long terme était sur le long terme le meilleurs des placement », qu’« avec le problème du financement des retraites, il fallait s’attendre à l’explosion future des fonds privés par capitalisation et donc à une hausse des cours » etc…;

-      on achetait des actions dans l’urgence car chaque semaine le CAC 40 augmentait de plusieurs dizaines de points, chaque moment d’hésitation à l’achat faisait perdre des plus-values potentielles !

-      beaucoup d’autres particuliers, qui ne connaissaient (comme moi) rien aux marchés financiers, achetaient également des actions ;

-      toutes les conversations tournaient autour de la bourse et nous échangions alors nos « bons conseils » pour choisir les meilleures valeurs sur lesquelles investir ;

-       ce n’était pas les boulangères qui ventaient à leurs clients les vertus de l’investissement immobilier locatif mais les chauffeurs de taxi qui donnaient des conseils boursiers ;

Ces similitudes m’apparaissaient plus que troublantes, mais a priori cette fois, «c’était différent »: investir dans l’immobilier c’était « du solide et du sûr » alors que qu’une action n’était «qu’un bout de papier qui ne reposait que sur du vent ».

N.B : Pour le récit d’une expérience similaire à la mienne je vous conseille l’excellent article suivant : http://www.menteur.com/chronik/050703.html

Toutefois, avant d’investir dans l’immobilier plus de cinquante fois le montant que j’avais investi (et perdu en bourse !) je décidais tout de même de vérifier que l’immobilier était effectivement « solide et sûr », sait-on jamais ?

J’ai alors passé des heures sur le moteur de recherche « google » et visité des centaines de sites Internet pour me renseigner sur l’évolution du marché de l’immobilier. Au fil de mes recherches, quelle ne fut pas ma surprise sur quelques découvertes que je fis alors :

-     à Lyon, par exemple, le prix du mettre carré était 30 à 40% moins cher en 2000 qu’en l’an 2003 et je ne trouvais aucune explication sur l’évolution économique ou démographique de la région depuis 3 ans pour expliquer cette soudaine flambée ;

-     la hausse fulgurante des prix de l’immobilier n’était pas propre à Lyon mais concernait la France entière et touchait également tous les autres pays industrialisés (rappel des prix dans les principales métropoles françaises en l’an 2000 : http://www.explorimmo.com/guidprat/gpach/fc_02_3.shtml);

-      en 1991, une bulle immobilière mondiale avait déjà éclatée ;

-      ma boulangère me faisait part de très nombreux articles de presse qui expliquaient cette envolée des prix par de très (trop ?) nombreux arguments mais dont malheureusement aucun, ne résistait à la moindre analyse critique. Ainsi, de « brillants » analystes financiers démontraient sur des pages entières que si les prix de l’immobilier augmentaient c’était parce que « la demande était supérieure à l’offre ». Toutefois, avoir fait 10 ans d’étude pour découvrir cela me laissait pantois ! (peut-être aurais-je du écrire une thèse démontrant que lorsque « la demande est inférieure à l’offre les prix baissent » ?) ;

Plus je recherchais d’explication sur la hausse des prix, plus ma conviction était faite que nous étions dans une bulle spéculative sans précédent. En septembre 2003, je décidais alors de stopper net tous mes projets d’achats immobiliers. J’avais été en 2000, le dindon de la farce, mais cette fois, j’étais un peu refroidi et les montants en jeu n’étaient plus du tout les mêmes !

« la colère est la seule chose qui court un danger. Si quelqu’un te trahi une fois c’est de sa faute, s’il te trahi une seconde fois c’est de ta faute »

Eleanor Roosevelt

Suite à mes recherches, je décidais d’alerter ma boulangère sur les risques qui représentaient alors l’achat d’un bien immobilier.

Ma désillusion fut encore grande (même si elle était malheureusement prévisible)!

Ainsi, mes mises en garde furent totalement vaines, ma boulangère et ses clients me regardaient tous comme un extraterrestre à chaque fois que j’osais évoquer dans les nombreuses discussions sur le sujet, le simple fait que les prix de l’immobilier puissent un jour baisser.

A chaque fois, la réaction à mon égard était la même  (d’une manière ouverte ou fortement sous-entendue): «il est frustré  car il n’a pas acheté en 2002 quand les prix étaient 40% moins cher», ou «c’est un communiste qui est contre l’accession à la Propriété », ou au contraire «c’est un marchand de bien capitaliste qui en véhiculant la peur d’un krach immobilier, veut provoquer la chute des prix pour tout racheter à prix bradés »….

Ne cherchez pas la cohérence entre ces différentes « remarques », il n’y en a pas…

« les grands esprits discutent des idées ; les esprits moyens discutent des événements ; les petits esprits discutent des gens »

Eleanor Roosevelt

A chaque fois, j’avais ainsi droit en boucle aux mêmes arguments :

- «  les prix ne font que rattraper leur retard par rapport à Londres » ;

- «  les anglais achètent tout » ;

- « les taux bas compensent la hausse des prix » ou sa variante, «il faut profiter des taux bas pour vite acheter» ;

- « peu importe le prix : si tu achètes cher tu revendras cher et inversement » ;

- « l’immobilier ça ne baisse jamais » ;

- « la hausse de la démographie explique la pénurie de logement » ;

etc…

Pour une illustration humoristique de la psychologie des acheteurs actuels : http://mapage.noos.fr/aspexpl/dt200509.htm

Paradoxalement, ces réactions unanimes me confortèrent sur l’existence d’une bulle car c’est, par définition, une condition sine qua non de sa formation. Malheureusement, historiquement, à chaque fois que l’unanimité s’est faite dans l’opinion des boulangères sur un dogme, quel qu’il soit (politique, philosophique ou économique), cela s’est toujours mal terminé…

Comme il m’était intellectuellement impossible d’entendre en 1999 que la bourse (+51% sur le CAC 40 cette année là !) puisse s’effondrer, ils leur étaient totalement impossibles d’imaginer une chute des prix de l’immobilier. Expliquer à quelqu’un qu’il ne doit pas acheter un bien qui se valorise de 20%/an n’est effectivement pas chose aisée!

« Quand on pense qu'il suffirait de ne pas acheter pour que ça ne se vende plus ! »

Coluche

Ma boulangère était ainsi devenue victime du célèbre syndrome du « Titanic ». Ce syndrome consiste à être tellement confiant dans un actif, qu’on en oublie qu’il puisse comporter des risques et on en oublie même, jusqu’aux issues de secours. 

En 1912, cet « actif » était le Titanic. C’était l’un des plus grand navire du monde, réputé insubmersible grâce à ses 16 compartiments étanches. Ce navire ne pouvant pas sombrer, il était par conséquent inutile de prévoir des canots de sauvetage pour tous les passagers : CQFD. En outre, lors du naufrage, les premiers canots de sauvetage partir à moitié vide car personne ne voulait alors quitter « l’insubmersible » pour des coques de noix : CQFD. La suite de l’histoire, on la connaît... 

J’ai alors fait un constat amer en visitant diverses boulangeries, tous les acheteurs qui sont passés à l’acte ces dernières années ont un point commun : aucun ne s’est donné la peine (ou n’a simplement jugé utile) de s’informer sur l’évolution ou les perspectives (même les plus optimistes), du marché immobilier. Le dogme du marché immobilier « insubmersible » était bien trop fort.

Alors que ma boulangère aurait pris au minimum 15 jours pour s’informer sur l’état de la technologie avant de choisir un nouvel ordinateur PC à 1.000 euros, elle n’avait pas pris 1 minute pour se demander pourquoi elle payait son logement le double de ce qu’il valait seulement cinq années plus tôt, alors que le prix de sa baguette n’avait pourtant pas connu la même évolution.

Selon le principe de base qui veut que « les conseilleurs ne soient jamais les payeurs », le présent site n’a en aucun cas pour objet de conseiller ou de dissuader ma boulangère de continuer à acheter de l’immobilier (de toute façon elle a pas Internet). Pour reprendre une lapalissade : « chaque cas particulier est différent ».

Ce site vous propose simplement, au travers des diverses questions que se pose ma boulangère, de répondre aux dogmes et idées reçues sur le marché immobilier.

Cette liste de questions n’est évidemment pas exhaustive, de même que mes réponses qui ne sont que des synthèses.

« La réponse est stérile, alors que la question est féconde ».

Proverbe chinois

Bonne lecture !

Pour une petite musique d’ambiance durant votre lecture, je vous recommande d‘écouter cette chanson ayant pour thème la bulle immobilière : http://fr.audiofanzine.com/produits/index,idproduit,71511.html

ROOSVELT

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