09 octobre 2005

EDITORIAL

Bienvenue sur mon site !

Que vous soyez tombé ici par hasard ou que l’on vous ai recommandé ce site, vous vous interrogez aujourd’hui sur l’opportunité d’acheter votre résidence principale, voire de réaliser un investissement locatif.

En effet, depuis plusieurs années les prix de l’immobilier flambent et vous êtes persuadés qu’il faut acheter maintenant avant « qu’il ne soit trop tard » ou qu’il est encore temps de prendre en marche « le train de la hausse des prix».

Peut-être, vous regrettez même de ne pas avoir acheté à la fin des années 1990 quand les prix étaient encore abordables et que l’immobilier était considéré comme ringard.

Vos amis ou parents, propriétaires récents ou de longue date, ne cessent de vous dire que vous auriez du acheter «avant » et qu’il est urgent de se décider avant que vous ne puissiez plus rien acheter en raison de la hausse continue à deux chiffres des prix de l’immobilier, d’une année sur l’autre.

Vous êtes désormais persuadé que les prix de l’immobilier ne baisseront jamais car « la demande de logements est structurellement supérieure à l’offre » et qu’ils  continueront à augmenter comme « ils l’ont toujours fait dans le passé ». Pour réaliser votre rêve d’accession à la propriété, vous êtes d’ailleurs disposés à faire des concessions sur la surface, l’emplacement ou l’éloignement du bien convoité.

Jusqu’ici, tout va bien, vous êtes dans l’état d’esprit actuel de 90% de la population, et vous vous imaginez être tombé sur un site qui vous donnera des conseils et astuces utiles pour acheter dans les meilleures conditions.

Si telles sont vos attentes, je vous conseille plutôt de quitter immédiatement mon site et d’aller visiter le pays où l’immobilier est toujours merveilleux, sur le site de la Fédération des Agents Immobiliers : http://www.fnaim.fr/.

Par contre, si vous êtes capables de remettre en question vos idées reçues sur l’immobilier, ce site vous donnera alors certainement envie de vous informer sur le marché de l’immobilier avant d’envisager un d’achat.

Pourquoi avoir réalisé ce site ?

Tout d’abord, je précise que je ne suis qu’un particulier lambda et que je ne suis donc pas un spécialiste ou un professionnel de l’immobilier.

« Un spécialiste, c’est quelqu’un qui sait tout sur quelque chose, et rien sur tout le reste »

Ambrose Bierce

Pour comprendre l’origine de ce site, il convient donc que je vous fasse d’abord part de ma propre expérience passée.

Début 2003, après avoir quitté la région parisienne pour emménager à Lyon, je décidais avec mon épouse de débuter mes recherches pour y acquérir un appartement (3-4 pièces). Avec un apport important (merci Papa/Maman), des revenus corrects, nous débutions alors nos recherches la fleur au fusil….

Avec des taux d’intérêt aussi bas et notre apport personnel, il était pour nous acquis qu’il était stupide de continuer à jeter l’argent par les fenêtre en payant un loyer, d’autant que les médias étaient unanimes sur l’opportunité qu’il y avait à acheter son logement en raison des taux bas.

D’ailleurs, tous mes collègues de bureau, même sans aucun apport avaient déjà pu acheter ou étaient sur le point de le faire. Ceux qui avaient acheté quelques années auparavant et revendaient pour déménager racontaient tous avoir réalisé des plus-values mirifiques à la revente de +80% à +120% !

Nous commençâmes donc urgemment nos visites avec l’objectif ferme d’acheter rapidement. Les prix sur Lyon étaient certes élevés, mais venant de la région parisienne, ils étaient  comparativement pour nous encore assez bon marché.

La désillusion arriva assez vite.

Avec notre budget et un emprunt ne dépassant pas 15 ans, nous n’avons pu visité que des biens mal fichus (« atypique » dans le jargon des agences) ou mal situés (voie de chemin de fer sous la fenêtre !). Mais bon, pour devenir propriétaire, il nous fallait bien faire quelques concessions !

Au fil de nos visites, plusieurs éléments commencèrent à me mettre la puce à l’oreille :

-     plus nous visitions des biens médiocres et chers, moins nous devenions exigeants sur nos critères initiaux. (Ainsi, notre dernier bien visité sur lequel nous avons fait une proposition d’achat fut d’anciens bureaux à convertir en logement d’habitation !!)

-      il n’était pas envisageable de négocier un seul euro sur le prix de vente annoncé, au contraire il fallait s’attendre à surenchérir sur le prix car d’autres acheteurs étaient disposés à s’endetter sur des durées beaucoup plus longues que nous.

-     les agences nous priaient de nous décider vite car les taux d’intérêt été sensés prochainement augmenter à la rentrée 2003, et les prix continuer à augmenter : «acheter aujourd’hui c’était s’épargner la hausse de demain » ;

-      toutes les conversations entres amis ou à la machine à café tournaient toujours autour du sujet de l’immobilier, chacun racontant les «fabuleuses» plus-values réalisées par les un ou les autres…. Ceux qui avaient acheté 6 mois auparavant expliquaient que leurs appartements valaient déjà 15% de plus. Une collègue de bureau s’improvisa même marchand de bien, en achetant et en revendant de suite avec plus-value un appartement !

-      les agences immobilières poussaient dans ma rue comme des champignons :

En juin 2003, ce contexte euphorique me fit soudainement  penser aux années 1998-2000 lorsque j’achetais pour la première fois des actions, juste avant le krach boursier qui a débuté en mars 2000 et, qui en 2003, aboutira à des baisses de près de 80% sur le cours des valeurs technologiques ! Les similitudes avec cette folle période spéculative de la fin des années 1990 étaient effectivement troublantes, car déjà à l’époque :

-       les médias étaient unanimes pour conseiller l’achat d’actions (la presse expliquait alors qu’il fallait s’attendre à «un CAC40 à 10 000 points en 2005», que « la bourse était sur le long terme était sur le long terme le meilleurs des placement », qu’« avec le problème du financement des retraites, il fallait s’attendre à l’explosion future des fonds privés par capitalisation et donc à une hausse des cours » etc…;

-      on achetait des actions dans l’urgence car chaque semaine le CAC 40 augmentait de plusieurs dizaines de points, chaque moment d’hésitation à l’achat faisait perdre des plus-values potentielles !

-      beaucoup d’autres particuliers, qui ne connaissaient (comme moi) rien aux marchés financiers, achetaient également des actions ;

-      toutes les conversations tournaient autour de la bourse et nous échangions alors nos « bons conseils » pour choisir les meilleures valeurs sur lesquelles investir ;

-       ce n’était pas les boulangères qui ventaient à leurs clients les vertus de l’investissement immobilier locatif mais les chauffeurs de taxi qui donnaient des conseils boursiers ;

Ces similitudes m’apparaissaient plus que troublantes, mais a priori cette fois, «c’était différent »: investir dans l’immobilier c’était « du solide et du sûr » alors que qu’une action n’était «qu’un bout de papier qui ne reposait que sur du vent ».

N.B : Pour le récit d’une expérience similaire à la mienne je vous conseille l’excellent article suivant : http://www.menteur.com/chronik/050703.html

Toutefois, avant d’investir dans l’immobilier plus de cinquante fois le montant que j’avais investi (et perdu en bourse !) je décidais tout de même de vérifier que l’immobilier était effectivement « solide et sûr », sait-on jamais ?

J’ai alors passé des heures sur le moteur de recherche « google » et visité des centaines de sites Internet pour me renseigner sur l’évolution du marché de l’immobilier. Au fil de mes recherches, quelle ne fut pas ma surprise sur quelques découvertes que je fis alors :

-     à Lyon, par exemple, le prix du mettre carré était 30 à 40% moins cher en 2000 qu’en l’an 2003 et je ne trouvais aucune explication sur l’évolution économique ou démographique de la région depuis 3 ans pour expliquer cette soudaine flambée ;

-     la hausse fulgurante des prix de l’immobilier n’était pas propre à Lyon mais concernait la France entière et touchait également tous les autres pays industrialisés (rappel des prix dans les principales métropoles françaises en l’an 2000 : http://www.explorimmo.com/guidprat/gpach/fc_02_3.shtml);

-      en 1991, une bulle immobilière mondiale avait déjà éclatée ;

-      ma boulangère me faisait part de très nombreux articles de presse qui expliquaient cette envolée des prix par de très (trop ?) nombreux arguments mais dont malheureusement aucun, ne résistait à la moindre analyse critique. Ainsi, de « brillants » analystes financiers démontraient sur des pages entières que si les prix de l’immobilier augmentaient c’était parce que « la demande était supérieure à l’offre ». Toutefois, avoir fait 10 ans d’étude pour découvrir cela me laissait pantois ! (peut-être aurais-je du écrire une thèse démontrant que lorsque « la demande est inférieure à l’offre les prix baissent » ?) ;

Plus je recherchais d’explication sur la hausse des prix, plus ma conviction était faite que nous étions dans une bulle spéculative sans précédent. En septembre 2003, je décidais alors de stopper net tous mes projets d’achats immobiliers. J’avais été en 2000, le dindon de la farce, mais cette fois, j’étais un peu refroidi et les montants en jeu n’étaient plus du tout les mêmes !

« la colère est la seule chose qui court un danger. Si quelqu’un te trahi une fois c’est de sa faute, s’il te trahi une seconde fois c’est de ta faute »

Eleanor Roosevelt

Suite à mes recherches, je décidais d’alerter ma boulangère sur les risques qui représentaient alors l’achat d’un bien immobilier.

Ma désillusion fut encore grande (même si elle était malheureusement prévisible)!

Ainsi, mes mises en garde furent totalement vaines, ma boulangère et ses clients me regardaient tous comme un extraterrestre à chaque fois que j’osais évoquer dans les nombreuses discussions sur le sujet, le simple fait que les prix de l’immobilier puissent un jour baisser.

A chaque fois, la réaction à mon égard était la même  (d’une manière ouverte ou fortement sous-entendue): «il est frustré  car il n’a pas acheté en 2002 quand les prix étaient 40% moins cher», ou «c’est un communiste qui est contre l’accession à la Propriété », ou au contraire «c’est un marchand de bien capitaliste qui en véhiculant la peur d’un krach immobilier, veut provoquer la chute des prix pour tout racheter à prix bradés »….

Ne cherchez pas la cohérence entre ces différentes « remarques », il n’y en a pas…

« les grands esprits discutent des idées ; les esprits moyens discutent des événements ; les petits esprits discutent des gens »

Eleanor Roosevelt

A chaque fois, j’avais ainsi droit en boucle aux mêmes arguments :

- «  les prix ne font que rattraper leur retard par rapport à Londres » ;

- «  les anglais achètent tout » ;

- « les taux bas compensent la hausse des prix » ou sa variante, «il faut profiter des taux bas pour vite acheter» ;

- « peu importe le prix : si tu achètes cher tu revendras cher et inversement » ;

- « l’immobilier ça ne baisse jamais » ;

- « la hausse de la démographie explique la pénurie de logement » ;

etc…

Pour une illustration humoristique de la psychologie des acheteurs actuels : http://mapage.noos.fr/aspexpl/dt200509.htm

Paradoxalement, ces réactions unanimes me confortèrent sur l’existence d’une bulle car c’est, par définition, une condition sine qua non de sa formation. Malheureusement, historiquement, à chaque fois que l’unanimité s’est faite dans l’opinion des boulangères sur un dogme, quel qu’il soit (politique, philosophique ou économique), cela s’est toujours mal terminé…

Comme il m’était intellectuellement impossible d’entendre en 1999 que la bourse (+51% sur le CAC 40 cette année là !) puisse s’effondrer, ils leur étaient totalement impossibles d’imaginer une chute des prix de l’immobilier. Expliquer à quelqu’un qu’il ne doit pas acheter un bien qui se valorise de 20%/an n’est effectivement pas chose aisée!

« Quand on pense qu'il suffirait de ne pas acheter pour que ça ne se vende plus ! »

Coluche

Ma boulangère était ainsi devenue victime du célèbre syndrome du « Titanic ». Ce syndrome consiste à être tellement confiant dans un actif, qu’on en oublie qu’il puisse comporter des risques et on en oublie même, jusqu’aux issues de secours. 

En 1912, cet « actif » était le Titanic. C’était l’un des plus grand navire du monde, réputé insubmersible grâce à ses 16 compartiments étanches. Ce navire ne pouvant pas sombrer, il était par conséquent inutile de prévoir des canots de sauvetage pour tous les passagers : CQFD. En outre, lors du naufrage, les premiers canots de sauvetage partir à moitié vide car personne ne voulait alors quitter « l’insubmersible » pour des coques de noix : CQFD. La suite de l’histoire, on la connaît... 

J’ai alors fait un constat amer en visitant diverses boulangeries, tous les acheteurs qui sont passés à l’acte ces dernières années ont un point commun : aucun ne s’est donné la peine (ou n’a simplement jugé utile) de s’informer sur l’évolution ou les perspectives (même les plus optimistes), du marché immobilier. Le dogme du marché immobilier « insubmersible » était bien trop fort.

Alors que ma boulangère aurait pris au minimum 15 jours pour s’informer sur l’état de la technologie avant de choisir un nouvel ordinateur PC à 1.000 euros, elle n’avait pas pris 1 minute pour se demander pourquoi elle payait son logement le double de ce qu’il valait seulement cinq années plus tôt, alors que le prix de sa baguette n’avait pourtant pas connu la même évolution.

Selon le principe de base qui veut que « les conseilleurs ne soient jamais les payeurs », le présent site n’a en aucun cas pour objet de conseiller ou de dissuader ma boulangère de continuer à acheter de l’immobilier (de toute façon elle a pas Internet). Pour reprendre une lapalissade : « chaque cas particulier est différent ».

Ce site vous propose simplement, au travers des diverses questions que se pose ma boulangère, de répondre aux dogmes et idées reçues sur le marché immobilier.

Cette liste de questions n’est évidemment pas exhaustive, de même que mes réponses qui ne sont que des synthèses.

« La réponse est stérile, alors que la question est féconde ».

Proverbe chinois

Bonne lecture !

Pour une petite musique d’ambiance durant votre lecture, je vous recommande d‘écouter cette chanson ayant pour thème la bulle immobilière : http://fr.audiofanzine.com/produits/index,idproduit,71511.html

ROOSVELT

Posté par Roosvelt à 02:23 - Commentaires [58] - Permalien [#]


Commentaires sur EDITORIAL Bienvenue sur mon site ! Que vous soyez

    Réponse à Xenon2

    Sans prendre de gros risques, à la lueur de vos remarques je peux affimer que vous êtes sans doute de la génération des babyboomers ? C'est à dire de celle qui pense que les 30 prochaines années seront forcement comme les 30 dernières ?

    "En règle générale tout les prix augmentent c'est l'inflation (il y a bien longtemps qu'on a pas connue une période de déflation dans ce pays. Alors parier la dessus!!!)"

    Des salaires qui stagnent,des actifs (matières premières, bourse, immobilier) dont les prix s'effondrent, personnellement j'appelle ça une déflation. Ne pas confondre inflation ou déflation économique avec l'indice des prix à la consommation INSEE : le premier traduit une réalité monnétaire, le second est seulement un instrument politique.

    "Pour ce qui est de la crise des subprimes il est fort drôle de voir comment ce phénomène AMERICAIN a été sur-médiatisé"

    Crise sur et mal médiatisée en 2008 car totalement passée sous silence depuis 2005. Concernant les profits de la BNP ou des autres banques, comme vous l'indiquez, n'importe quelle entreprise pourrie dégagerait des bénéfices avec leurs magouilles comptables (qui sont certes légales et qui viennent d'être encore assouplies). Le pdg de la bnp le reconnaissait lui même dans une interview du Monde l'année dernière !!! Les banques valorisent des actifs "toxiques" (ou immo) à leur prix d'achat alors même qu'il n'y plus aucun marché pour ces derniers (ou à des prix cassés)! Un bien qui n'est pas vendable, pour moi ou ma boulangère ça vaut 0,00... sauf pour les banques ! Toutefois, la présentation comptable ne peut pas s'écarter très longtemps de la réalité économique...(ça peut toutefois durer quelques années)

    "il est clair qu'en 2001 2 Megane ne valais pas 37000 € chose qu'elle valent aujourd'hui"

    Et pourtant si, 2 mégane valaient en 2001 quasiement le même prix qu'aujourd'hui, elles étaient tout simplement moins bien équipées (climatisation etc...) c'est pourquoi, je ne réponds pas à la suite de cette "démontration"...

    "mais l'augmentation que nous avons connus est moindre qu'en Angleterre par exemple la chute devrais donc être moindre"

    Ne mélangez pas ce que les médias répètent bêtement avec la réalité. Sur ce point, je vous renvoie à l'étude de l'institut Fitch qui classe en première place (oui vous avez bien lu) la France en ce qui concerne la surévaluation des prix de l'immo dans le monde (rapportés aux revenus disponibles des ménages et à la moyenne à long terme des prix immo) !!! Comparer le prix du m2 en euros à Londres, Paris ou Tokyo n'a aucun sens (revenus différents, taux de change, fiscalité différente etc...).


    "De plus il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui le crédit sur 20 ans n'est plus d'actualité mais on est plutôt sur des durée de 25-30"

    Encore faux, la moyenne de la durée des prêts vient de passer en 2008 sous 20ans. Avec des taux supérieurs à 5%, il n'y plus aucun intérêt à emprunter sur plus de 20ans (le cout du crédit explose mais le montant empruntable supplémentaire devient dérisoire). Même si les taux rebaissent sous 5%(ce que je pense dans un premier temps), dans un marché baissier les gens ne seront plus disposés à s'endetter sur de telles durées. S'endetter sur 25 ans alors que les prix baissent chaque année, ça ne fait plus triper personne même les derniers pigeons intégristes de "l'immo valeur refuge"...


    "Mais surtout en 2 sur l'idée que les gens qui achètent revendent au bout de 20 ans. Et je pense que c'est la qu'est votre erreur en effet c'est a partir de ses 20 ans de crédit que l'acquéreur encaisse ses bénéfices. Vous devriez faire tout vos calculs de rentabilité mais sur une période de 40 ans.En définitive si vous avez 60 ans vous pouvez vous poser la question de savoir s'il est préférable d'acheter,mais a 30 ans la question ne se pose même pas,a condition toutefois de trouver un bien intéressant il ne s'agirait pas non plus comme votre boulangère d'acheter n'importe quoi a n'importe quel prix."

    La durée de détentien moyenne d'un achat immobilier est de 7 ans ! C'est un moyenne car il y a de très nombreux vieux qui sont dans leur logement depuis 20 ou 30 ans. Chez les moins de 40 ans cette durée ne dépasse pas 5 ans (mutation, divorce, agrandissement de la famille). C'est pourquoi, l'achat d'un bien à 30 ans avec une revente à 5-7 ans dans les conditions de marché actuelles se pose de manière évidente !

    "Tout ce résume en 1 seule chose est il plus intéressant d'investir. A cette question il n'y a pas de réponse magique ni pour l'immo ni pour le reste."

    La question n'est pas de savoir si il faut ou non investir, dans l'immo, en bourse ou dans son entreprise mais tout simplement QUAND ?
    Prendre, comme vous le recommandez, des période de 40 ans n'a aucun sens pour évaluer la pertinence d'un investissement à un instant "t" car sur 40, 50 ou 200 ans n'importe quel investissement devient comme par magie "rentable", qu'il s'agisse de la bourse de l'immobilier, de l'or ou de la merde en boite. Le problème, c'est qu'à l'echelle humaine, les personnes capables de garder ces actifs sur une telle durée sont rarisimes.

    Il y a des moments pour entrer ou sortir d'un marché (immo ou autre), beaucoup l'ont oublié car on leur a fait croire avant hier que l'immo montait toujours, puis hier que "ça allait stagner", puis aujourd'hui "baisser mais qu'un peu", puis demain "que ça va repartir" etc... La désillusion va être malheureusement à la hauteur de leur croyance !

    Maintenant, si un ménage achete aujourd'hui (ou qui a acheté en 2005), un bien avec un endettement raisonnable qui correspond à ses besoins et y reste 40 ans, la question de l'achat ne se pose pas et je n'ai jamais dit le contraire (ce ménage se fout avec raison de l'évaluation théorique du marché puisqu'il ne revendra jamais).
    Ce que j'ai dit sur ce blog, c'est que ces cas d'espèce ne font tout simplement plus le marché depuis plus de 5 ans. La décision d'acheter sa résidence principale dans laquelle on pense demeurer sur la durée (même si personne n'est sur de son avenir, dans des conditions financières que l'on juge acceptable) est un choix personnel parfaitement respectable. Je le rappelle mon blog n'est ni pro ni anti proprios. Pour preuve, je suis actuellement locataire mais j'envisage comme beaucoup d'acheter une maison dans les années à venir. Je n'ambitionne pas d'acheter au plus bas mais le faire dans des conditions acceptables et sans aucune considération de plus value à moyen ou long terme.

    "Vous pouvez avoir un accident de voiture a 30 ans et regretter de ne pas avoir flambe votre argent ou vous retrouver sous un pont a 60 ans car vous n'avez plus de quoi payer votre loyer. Tout dépendras de vos choix de vie"

    Certes mais les accidents ou la maladie sont des évenements imprévus par nature sur lesquels on n'a guère de prise. Par contre, l'anticipation de l'effondrement du marché immobilier à court et moyen terme était parfaitement prévisible, c'était l'objet de ce blog...Après chacun est libre de faire son choix d'achat en intégrant ou non cette donnée notamment lorsqu'on s'endette sur plusieurs décennies.

    Autre mythe médiatique dont vous semblez également contaminé, celui de l'achat à 30 ans avec 30 ans de crédit pour ne pas finir locataire sous les ponts à 60 ans ?
    Ce mythe m'amuse beaucoup car ce sont ceux qui ont été incapables d'anticiper ce qui se passe à seulement 3 ans qui nous font des projections économiques à 30 ans !!!
    Personnellement, je ne me lance dans aucune projection sur une telle durée. Ce que je sais simplement c'est que ce genre de raisonnement tenu par ma boulangère a tendance à me faire douter...Voici simplement quelques élements de reflexion à 30 ans :
    - quid de la pyramide des ages et de l'évolution de la population en 2038?
    - quid du montant des retraites (si il y en a)et du montant des loyers à cette époque (les deux ayant de forte chance d'être corrélés)?

    Regardez l'évolution des prix de l'immobileir dans des pays vieillissant comme l'Allemagne ou le Japon depuis 15 ans, cela peut donner des éléments de réflexion...A ma connaissance, dans ces pays,les retraités locataires ne vivent pas sous les ponts et vivent même plutôt mieux que les 95% d'Albanais retraités qui sont pourtant propriétaires...

    Nos politiques l'ont oublié, mais peu importe d'être locataire ou propriétaire, l'important est d'être bien logé pour un effort financier raisonnable.

    Encore une fois vous raisonnez en regardant 30 ans derrière vous. Aujourd'hui les retraités sont très majoritairement propriétaires et vivent souvent mieux que ceux qui sont aujourd'hui locataires. Toutefois, ceux qui sont devenus propriétaires l'on fait dans des conditons très différentes que les jeunes actuels (plein emploi, inflation des prix ET des salaires, prix minimum deux à trois fois moindre, crédit max sur 15 ans, renégociation en cours des taux à la baisse).

    Ainsi, les ouvriers retraités d'aujourd'hui ont achété il y a 20 ou 30 ans des pavillons que des cadres sup ne peuvent plus se payer aujourd'hui ! Les retraités actuels, qui ont du mal à payer leur loyer, sont ceux dont les revenus de leur activité ne leur permettaient de toute manière pas d'acheter.
    Par conséquent, penser que les retraités actuellement en difficultés sont ceux qui n'ont pas achété est stupide. Je peux vous faire le même raisonnement de boulagère avec les propriétaires de Ferrari : 100% des propiétaires de Ferrari sont riches et vivent sans soucis d'argent donc endettez vous sur 30 ans pour acheter une Férrari et vous deviendrez riche CQFD!!!

    Vous avez visiblement toujours du mal à intégrer une chute de prix immo de 40% (un minimum selon moi) dans les années à venir, pensez simplement à revenir poster sur ce blog dans 3 ou 5 ans pour en reparler ensemble....


    Cordialement

    Posté par Roosvelt, 11 novembre 2008 à 13:51 | | Répondre
  • Merci

    Roosvelt,

    Il y a bien longtemps que je voulais vous écrire pour vous remercier sincèrement. Je me décide enfin ! J'ai du de mémoire lire votre site en décembre 2005. Quand j'ai commencé à lire votre édito et les liens y afférent, j'ai lu l'ensemble dans son intégralité sans pouvoir m'arrêter et j'ai même imprimé les pages pour pouvoir après les relire "tranquillement".

    Je dois vous dire que votre étude est une des études les plus complètes sur le marché de l'immobilier. Et les arguments et les démonstrations sont implacables...
    Cela m'a éclairé et m'a fait comprendre beaucoup de choses. D'ailleurs, cette étude pourrait très bien ne pas s'appliquer qu'au marché immobilier.

    Bref, un grand merci à vous. Car, à l'époque j'hésitais entre vendre ou louer mon appartement pour acheter une maison. Bien évidemment, fin 2005, les prix ayant monté comme ils montaient, cela m'avait incité à aller chercher sur le net des infos sur une hypothétique bulle immobilière. Et j'étais tombé alors sur votre site (Au passage, bravo pour l'humour)

    Après avoir lu votre site, je n'ai plus hésité et ai mis en vente mon appartement (C'était un appartement qui présentait beaucoup d'atouts, en étant objectif). Il m'a fallu 3 mois pour le vendre (Début 2006) et je dois dire que je commençais à l'époque déjà à m'inquièter après 1 mois... (Je savais ce que les autres ne savaient pas encore)

    Soit dit en passant, toujours à l'époque, en discutant avec certains agents immobiliers (dont des amis), je savais que le marché avait atteint son point haut à l'été 2005. Avec le recul et la vision d'aujourd'hui, quelle inertie !!!!

    Depuis, nous sommes avec mon amie dans une maison en location. Nous ne le regrettons pas. Nous envisageons d'acheter l'année prochaine (Je sais, c'est encore trop tôt mais le besoin d'avoir un chez nous commence aujourd'hui à nous titiller fortement).

    En tous les cas, c'est sincèrement un grand merci pour votre contribution à cette diffusion d'informations. Quand j'ai commencé à entendre parler cette année de Freddy et Fannie dans les médias, je me suis souvenu de votre anecdote et de votre cours de récréé et des carambars (*)

    Chapeau bas Monsieur.
    Bien cordialement
    (*) Le contexte économique actuel n'incite par contre pas vraiment à la gaieté en sachant que des millions de pauvres gens aux USA et en angleterre vont se retrouver sur le carreau.

    Posté par Kimousse, 18 décembre 2008 à 22:47 | | Répondre
  • Merci pour votre message Kimousse

    Merci pour votre message, au moins j'ai le plaisir de constater que mon site aura au moins servi à quelque chose.

    Dans mon propre entourage, malgré mes mises en garde, tous ont acheté des T2 ou T3 sur 20-25 ans de crédit...Ils comprenaient pourtant mes propos mais je ne faisais pas le poids, ni par rapport à la propagande médiatique ambiante, ni par rapport à la pression de leurs parents pour acheter...

    Entre 2005 et 2008, je ne compte pas le nombre de fois où l'on m'as dit "tu vois bien que tu as tort, les prix continuent de monter" etc...
    Desormais, je ne les entends plus, ils ont fini par comprendre (un peu tard)qu'ils n'ont pas fini d'amortir les frais de notaire que les prix s'effondrent déjà.

    2008 a été l'année du reveil pour beaucoup d'acheteurs compulsifs, 2009 sera l'année du dur retour à la réalité et la disparition du mythe de "la reprise prochaine du marché" que les vendeurs actuels rêvent...

    Le carnage immobilier, et mlheureusement économique qui va avec, ne fait que débuter.
    Après l'effondrement de l'immo, puis des bourses, la dernière étape inévitable est celle du krach obligataire mondial. L'envolée des taux qui s'en suivra sonnera définitivement le glas du mythe de l'immobilier "valeur refuge".

    La date de survenance de cette dernière étape est très difficile à situer. En ce qui me concerne,depuis 2005, je situe cette dernière phase quelque part entre 2012 et 2015.

    Un krach immobilier couplé à un krach obligataire formeront un coktail détonnant...avec des prix, cette fois à la baisse, inédits...

    Ci-après, la courbe des prix immo de Friggit au 22 janvier 2008 :
    http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc
    C'est bien une sortie par le bas du "tunnel de Friggit" qui nous attend.
    A bon entendeur...

    ROOSVELT

    Posté par Roosvelt, 23 janvier 2009 à 12:38 | | Répondre
  • pertinant mais pas juste!

    salut Roosvelt et les internautes intérressés par l'achat (ou non ) d'un bien immobilier. vos remarques sont dans l'ensemble pertinentes et à propos mais (ah cette facheuse conjonction de coordination!) voilà; vous venez de Paris pour allez à Lyon... bien que ces deux villes concentrent une forte densité de population et donc de richesses, elles nuisent à votre analyse de la situation pour la grande majorité des citoyens de ce pays: les prix hallucinogènifiants pratiqués ici et là ne refletent pas ceux pratiqués dans les villes de moyenne ou faible importance et dans les villages leur faisant banlieue ( si l'on peut parler de banlieue, je dirait plutôt périphérie ). oui, les prix pratiqués à Paris, Lyon, Marseille, Rennes etc ont déconnectés . les prix pratiqués dans les "bleds" ont aussi augmentés mais ici, les richesses sont moindre et les prix se freinent d'eux même! en fin de compte, il faut comparer deux prix; celui de votre mensualité pour le crédit immo à celui d'un bien immo de la même qualité en location. n'oubliez pas de minorer votre mensualité de prêt pour deux raison: 1° il faut enlever le coût de l'assurance ( car c'est un investissement sécurisant en cas de décès de l'un des deux conjoints, supposant qu'ils faut être deux et conjoints!)ainsi que le retour sur investissement c'est à dire la part de capital amorti. bien sur je ne tient pas compte de votre déprime immobilière ( sauf Paris etc, etc...)en constatant un prix de revente identique au prix d'achat. pourquoi? parce qu'il ne faut jamais acheter un bien immobilier a n'importe quel prix mais bien en fonction de plusieurs critères qui risque la dépréciation de votre bien. en cela vous avez parfaitement raison. good luck

    Posté par gobi71, 16 février 2009 à 22:28 | | Répondre
  • ypigrarisj

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    Posté par xovogza, 18 mai 2009 à 07:50 | | Répondre
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    Posté par Mepeloosy, 20 mars 2010 à 13:18 | | Répondre
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    Posté par optilbota, 20 mars 2010 à 21:49 | | Répondre
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